Użytkowanie wieczyste - lepiej kwestionować aktualizację opłaty niż przekształcać
W dniu 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomości dopuszczająca możliwość wystąpienia przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Ustawa budzi duże emocje wśród przedsiębiorców, którzy od lat czekali na prawną możliwość uzyskania prawa własności znajdujących się w ich użytkowaniu wieczystym gruntów.
Niestety, dokonana z dniu 26 maja 2023 roku nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie spełniła pokładanych w niej nadziei, głównie za sprawą całkowitej nieopłacalności przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Wspomniana nowelizacja zakłada wyśrubowane warunki cenowe dla operacji przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, w przypadku wykupu gruntów przez użytkownika wieczystego, cenę nieruchomości ustala się:
1. w razie zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
2. w razie rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W przeważającej większości grunty wykorzystywane przez przedsiębiorców do działalności gospodarczej objęte są 3 % stawką opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W tych przypadkach ceny wykupu będą wynosić powyżej 60 % aktualnej wartości rynkowej prawa własności nieruchomości.
Powyższe oznacza, że przedsiębiorcy którzy już raz zapłacili cenę za nabycie prawa użytkowanie wieczystego nieruchomości, przy przekształceniu będą musieli ją ponieść ponownie w podobnej wysokości. Należy mieć na względzie, że w zakresie cen rynkowych, prawo użytkowania wieczystego nie odbiegało istotnie od cen za prawo własności gruntów. Historycznie wynikało to faktu niskich stawek opłat za użytkowanie wieczyste, które przez wiele lat nie były aktualizowane.
Drugim istotnym problemem z którym mierzyć muszą się przedsiębiorcy jest aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego mają prawo nie częściej niż co 3 lata dokonać aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste uwzględniając wzrost wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. W wyniku dokonywanych aktualizacji wartość opłat rocznych za użytkowanie wieczyste istotnie wzrasta. Aktualizacja następuje poprzez wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty rocznej przez właściciela. W piśmie wypowiadającym właściciel proponuje jednocześnie nową stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty ma prawo wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Wobec dość częstych i uciążliwych podwyżek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, przedsiębiorcy poszukiwali możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości wykorzystywanych do działalności gospodarczej we własność w celu uniknięcia tych opłat oraz usunięcia stanu niepewności co do wzrostu stawek opłat za użytkowanie wieczyste. Opłaty te bowiem mogą być zmieniane przez właściciela co 3 lata poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty. Całkowita nieopłacalność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, powoduje że przedsiębiorcy w dalszym ciągu będą zmuszeni kwestionować dokonywaną przez właścicieli aktualizację opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Prawnicy Naszej kancelarii, prowadzą aktualnie liczne postępowania dotyczące aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Istotą tego typu spraw jest wykazanie wadliwości opinii biegłych rzeczoznawców, w tym wykazanie, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości lub, że wzrost wartości nie był tak wysoki, jak to wynika z treści opinii biegłego rzeczoznawcy. Każda taka sprawa wymaga indywidualnego podejścia i oceny stanu faktycznego sprawy. Znaczenie może mieć bowiem każdy szczegół. Jak chociażby zagrożenie powodziowe, na które narażona jest nieruchomość, czy konieczność przeprowadzenia prac odwadniających, wymiany gruntu. Częstym problemem jest wykazanie, że rzeczoznawca oparł swoją wycenę na nieprawidłowo dobranym zestawie nieruchomości podobnych.
W praktycznie każdej z prowadzonych przez Nas spraw aktualizacyjnych udaje nam bądź to wyłączyć podwyżkę opłaty bądź też znacząco zmniejszyć jej wymiar.
Prawnicy Naszej kancelarii chętnie pomogą Państwu w ocenie zasadności wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, jak również udzielą pomocy w zakresie prowadzenia spraw dotyczących aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Prezentowana treść stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego i Regulaminu Wykonywania Zawodu.